Patrimonium wil als woningstichting vanuit haar eigen visie op ‘goed wonen’ een betrouwbare en efficiënte verhuurder zijn van kwalitatief goede en betaalbare woningen aan mensen die financieel niet in staat zijn om zelf in deze primaire levensbehoefte te voorzien. Patrimonium huisvest verschillende doelgroepen en spant zich in om voor haar huurders een goede verhuurder te zijn. In dit hoofdstuk geven we per doelgroep of op onderwerp de belangrijkste zaken weer.

Urgenten
Woonurgentie Groningen behandelt de aanvragen van woningzoekenden voor woonurgentie. Met woonurgentie krijgt iemand die in een ernstige noodsituatie verkeert voorrang bij het verkrijgen van woonruimte. Dit betekent dat de woningzoekende een aanvulling van 100 punten krijgt op de gespaarde punten. Urgente grote gezinnen (huishoudens met twee of meer kinderen) krijgen bij echtscheiding of relatiebreuk een aanvulling tot 200 punten. Het is dan mogelijk om op relatief korte termijn een andere woning te vinden.

Huisvesten kwetsbare personen
In de prestatieafspraken Groningen zijn voor de periode 2019 – 2020 afspraken gemaakt en is de samenwerking opgenomen rond het huisvesten van kwetsbare personen.

Kwetsbare personen en uitgezette huishoudens
Woonurgentie Groningen verzorgt voor de vijf corporaties in de stad Groningen de indicatie voor kwetsbare personen. Een kwetsbaar persoon is iemand die zorg of begeleiding nodig heeft bij het wonen. Dit kan via Bureau Woonkans, Proefwonen of het Tweede Kansbeleid.

• Bureau Woonkans
  Het inplaatsen van deze mensen doen de corporaties en op basis van driehoekscontracten tussen corporatie, een begeleidende instelling en de bewoner. Het traject wordt begeleid door Bureau Woonkans. Een zorgvuldige toewijzing en waar mogelijk spreiding over het woningbezit zijn de uitgangspunten bij het inplaatsen van deze groep.
• Proefwonen
  Bij proefwonen vindt de toewijzing van de woningen alleen plaats wanneer een instelling of organisatie de zorg of de begeleiding garandeert. De instelling huurt de woning eerst zelf voor een periode van één jaar en na een evaluatie wordt bepaald of de huurovereenkomst met de bewoner kan worden afgesloten.
• Tweede Kansbeleid
  Woningzoekenden die als huurder op grond van een gerechtelijke vonnis vanwege huurschuld of overlast zijn ontruimd door één van de Groninger woningcorporaties komen in aanmerking voor het Tweede Kansbeleid. Onder voorwaarden wordt via Bureau Woonkans of via hulpverleningsinstanties volgens het principe van Proefwonen geherhuisvest. In het verslagjaar heeft Patrimonium geen mensen uit deze doelgroep gehuisvest.

In 2019 zijn 39 woningen aan kwetsbare personen en uitgezette huishoudens beschikbaar gesteld (2018: 62). Het aantal te plaatsten kwetsbare personen heeft te maken met de vraag vanuit Woonurgentie Groningen.

In totaal voor heel Groningen waren dit er in 2019: 168. Patrimonium heeft dus in verhouding en qua sleutel van het aantal woningen per corporatie een goede bijdrage geleverd, conform haar beleidsuitgangspunten dat Patrimonium zich specifiek wil inzetten voor de zwakkeren in de samenleving.

Vergunninghouders
In het kader van de taakstelling van vergunninghouders per gemeente heeft Patrimonium 9 woningen beschikbaar gesteld (2018: 27). Deze vermindering in aantal heeft te maken met een afname van de vraag naar het plaatsen van vergunninghouders provinciebreed in 2019.

Tabel 1 geeft een totaalbeeld van de huisvesting van urgenten, kwetsbare personen en vergunninghouders over de laatste twee jaren.

In 2019 is de wijkvernieuwing weer opgepakt door collega corporaties; daarom hebben we in het afgelopen jaar ook wijkvernieuwingsurgenten gehuisvest.

Specifieke doelgroepen
Tot de specifieke doelgroepen behoren, onder anderen, de verhuringen in het kader van intermediaire verhuur. In een woning of gebouw worden wooneenheden aan instellingen en stichtingen verhuurd, die vervolgens mensen plaatsen die opvang en zorg krijgen vanuit deze instellingen. Voor de verhuur zijn de regels van het passend toewijzen van toepassing. Zo hebben we panden verhuurd aan:

• Stichting Exodus:
  • Opvang en begeleiding van ex-gedetineerden die een positieve start wensen te maken bij hun terugkeer in de maatschappij.
  • Een fasehuis als tussenvorm in het traject om zelfstandig te kunnen gaan wonen.
• Het Leger des Heils:
  • Een locatie met een programma gericht op (re)integratie in de samenleving voor jongeren die met justitie in aanraking zijn gekomen.
  • Een begeleidingstraject van ex-gedetineerden. Een tussenvorm als opmaat naar regulier wonen.
  • Negen appartementen ten behoeve van begeleid wonen van (ex)gedetineerden en (ex)verslaafden.
  • Fasehuizen en satellietwoningen om bewoners voor te bereiden op zelfstandig wonen.
  • Dagopvang ten behoeve van thuis- en daklozen.
• Stichting Christelijke Verslavingszorg Noord Nederland ‘TerWille’:
  • Drie locaties voor dagbehandeling verslavingszorg. Deze stichting stelt zich ten doel het bieden van hulp aan mensen die een verslavingsprobleem hebben.
• Stichting Limor:
  • Een woonvoorziening met plaats voor 25 thuis- en dakloze mensen die hun onderkomen kwijt zijn of dreigen kwijt te raken en die geholpen worden weer een plek in de samenleving te krijgen.
  • Drie woningen die bestemd zijn als een aanleun- of fasewoning van de woonvoorziening.
• Stichting Lentis: 
  • Een beschermde woonvorm voor  jongeren in de leeftijd tot 23 jaar, bedoeld voor jongeren die niet meer thuis kunnen wonen, maar ook niet zelfstandig kunnen wonen. Met ondersteuning van Lentis kunnen zij er langere tijd onder begeleiding wonen en tegelijkertijd een psychiatrische behandeling krijgen.
  • Een woonvorm met eenheden voor jongeren, met een andere zorgvraag.
  • Bij beide woonvormen zijn satellietwoningen in de directe omgeving om onder de zorg van Lentis te blijven.
• Stichting NOVO: 
  •  Een satellietwoning nabij een locatie van deze organisatie.

In totaal gaat het om 176 verhuureenheden.

In 2019 is het totale aantal mutaties 534 (2018: 561), waarvan 424 (2018: 454) mutaties voor de primaire doelgroep. In het verslagjaar zijn voor de primaire doelgroep de volgende aantallen en percentages toegewezen in het verslagjaar 2019.

1. Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd
2. Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd
3. Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd

Op grond van tabel 2 blijft Patrimonium, op basis van de intern uitgevoerde controles, binnen de 95-100% norm van het Passend Toewijzen. Bij 1 toewijzing is een niet-passende toewijzing gedaan. Dit is 0,2% van het totaal.

80-10-10 Monitor
Op grond van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn de woningcorporaties gehouden 80% van haar vrijkomende huurwoningen met een huurprijs tot € 720,42 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 38.063 (= doelgroep I). Voor maximaal 10% van de toewijzingen mogen zij daarvan afwijken en woningen toewijzen aan bepaalde huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 tot en met € 42.436 (= doelgroep II) en voor maximaal 10% van de toewijzingen met een inkomen boven € 42.436 (= buiten doelgroep). In 2019 zijn 5 woningen toegewezen aan een huishouden met een inkomen hoger dan € 38.035.

Op basis van de aangeleverde inkomensgegevens komen wij tot de volgende aantallen en percentages verhuring aan de doelgroep:

We wijzen onze woningen die vrijkomen toe via WoningNet. Ingeschreven woningzoekenden kunnen wekelijks reageren op het woningaanbod. Het aanbieden van een woning vindt plaats op basis van het aantal punten waardoor woningzoekenden meer keuzevrijheid hebben gekregen.

Experimenten bij toewijzingen
De gezamenlijke corporaties in de stad Groningen hebben enkele knelpunten geconstateerd bij het toewijzen van woningen. Dit heeft ertoe geleid dat gekozen is om enkele experimenten uit te zetten om te zien of dit een gunstige effect heeft.

1. Meer ruimte voor gezinnen: dit experiment liep tot 31 december 2019 en hield in dat éénpersoonshuishoudens niet in aanmerking kwamen voor ruime gezinswonin­gen. Doel van het experiment was om te ontdekken of deze maatregel zorgt voor meer doorstroming en kortere wacht­tijden voor gezinnen.

2. Wenszoekers, gedragsverandering en inzicht wensen: dit experiment loopt nog. Opzet is de match tussen vraag en aanbod verbeteren en kansen voor woningzoekenden verho­gen. Doel is het aantal weigeringen en no shows bij woningaanbieding te verminderen. In het experiment wordt actiever de belangstelling voor een woning gepeild voorafgaand aan een aanbieding.

3. Beter huisvesten bijzondere doelgroepen: Doel is het beter en gelijkmatiger spreiden van bijzondere doelgroepen over de wijken in de stad en over de verschillende corporaties; het verbeteren van de transparantie van de huisvesting van deze doelgroep. Ingezet is op betere samenwerking tussen corporaties en hulpverlening om in gezamenlijkheid te besluiten of de woning geschikt is.

Deze drie experimenten worden in het 1e kwartaal 2020 geëvalueerd. De uitkomst is input voor de spelregels Woonruimteverdeling.

We rapporteren wat het effect was van de ingrepen en of het heeft bijgedragen aan het doel. En geven een advies richting de nieuwe spelregels woonruimteverdeling: welke maatregelen zou je structureel willen inzetten en opnemen in de nieuwe spelregels.

Website voor aanbod jongeren- en studentenhuisvesting Groningen
Woningcorporaties hebben betaalbare woonruimten voor jongeren en studenten in de gemeente Groningen. Deze woonruimten worden via Woningnet, eigen website of op voordracht verhuurd. Dit is voor jongeren niet transparant en het overzicht ontbreekt. De corporaties in de stad Groningen willen dit verbeteren door een tweetalige website waarop het beschikbare aanbod duidelijk zichtbaar is. De naam van de website is Ghuus. Om e.e.a. goed vast te leggen, is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld en ondertekend. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaren (2020 en 2021). Sinds half januari 2020 is de website www.ghuus.nl in de lucht.

In het jaar 2019 hebben de huurdersverenigingen, GWHP en Patrimonium zich beraden op de vraag hoe het beste vorm gegeven kan worden aan huurdersparticipatie. Dit heeft geleid tot het oprichten van een nieuw huurdersorgaan per 1 oktober 2019: de Huurdersorganisatie Platform Patrimonium Groningen (HPPG). De HPPG bestaat uit een algemeen bestuur (8 personen) en een dagelijks bestuur (3 personen). Op 11 december is de geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst ondertekend. De HPPG heeft voor 2020 een jaarprogramma gemaakt en zal kijken naar wegen om contact te hebben met huurders, en welke scholing er nodig is. Een externe adviseur begeleidt de huurdersorganisatie in de beginfase. De HPPG-leden ontvangen voor hun werkzaamheden een vrijwilligersvergoeding.
Met de HPPG heeft de organisatie zeswekelijks overleg; in het kader van de Overlegwet huurder verhuurder heeft Patrimonium met de GWHP gesproken over ‘het bod 2019’ en de jaarlijkse huurverhoging. In ‘het bod’ worden de jaarlijkse prestatieafspraken vastgelegd tussen de corporaties en de gemeente;
Er zijn zeven huurdersverenigingen en bewonerscommissies actief en er zijn in 2019 ook twee huurdersorganisaties die gekozen hebben voor opheffing. Alle huurdersverenigingen zijn nauw betrokken bij het tot stand komen van de HPPG en overwegen in hoeverre zij nog als huurdersvereniging willen blijven voortbestaan in de toekomst.

Per 1 juli vindt de jaarlijkse huurverhoging plaats. In 2019 is de huur gemiddeld met  2,1% (inflatie + 0,5%) verhoogd.

De huurder kan bij de Huurcommissie terecht met een bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging, met het niet eens zijn met een huurverhoging na een woningverbetering, met een verzoek van tijdelijke huurverlaging vanwege achterstallig onderhoud of als de huurder het niet eens is met de jaarafrekening voor de servicekosten. Deze commissie heeft in 2019 twee verzoeken met betrekking tot Patrimonium als verhuurder in behandeling genomen. Bij beide geschillen is de huurder in het gelijk gesteld.

Deze klachtencommissie bemiddelt of brengt een advies uit aan de corporatie. Huurders  en woningzoekenden kunnen bij de Klachtencommissie terecht met klachten over bijvoorbeeld:

• Woonurgentie Groningen (beslissing urgentieaanvraag e.d.);
• De toepassing van de regels van toewijzen woningen;
• De dienstverlening van de corporatie;
• De wijze waarop ze zijn behandeld door de corporatie;
• De hoogte van aanvullende vergoedingen bij wijkvernieuwing;
• De vervangende woonruimte bij wijkvernieuwing;
• De manier waarop de herhuisvesting wordt geregeld bij wijkvernieuwing.

De commissie ontving in 2019 drie klachten over Patrimonium. Eén klacht is door de huurder teruggetrokken nadat de klacht door Patrimonium is opgelost, één klacht is nog niet volledig opgelost omdat de oorzaak van de (steeds terugkerende) klacht nog nader onderzoek vergt, één klacht is conform het advies van de klachtencommissie aangepakt toen daar de mogelijkheden zich voor aandienden.

Huurders kunnen de huurovereenkomst elke werkdag op zeggen mits het geen algemeen erkende feestdag is, met een opzeggingstermijn van één maand.

In 2019 waren er 534 mutaties. Gemiddeld zijn dit 45 opzeggingen per maand. De mutatiegraad is daarmee 6,9% van het totale woningbezit (2018: 7,5%). Dit komt doordat er minder doorstroom is; huurders blijven langer in hun eigen woning omdat er weinig aanbod is. De wachttijden zijn lang. Huurders die al langer een woningen huren, betalen een lage huur waardoor verhuizen naar een andere woning niet aantrekkelijk is.

De mutatiegraad ligt in 2019 een fractie lager dan in 2018, 27 opzeggingen minder en in lijn met de mutatiegraad in 2017 (544). De gemiddelde mutatiegraad blijft hiermee redelijk stabiel in de afgelopen drie jaren. Ondanks een stijgende economie is er geen sprake van meer mutaties binnen het woningbezit van Patrimonium.

Leegstand bij mutatie
De leegstand bij mutatie is verder afgenomen. Aan enige leegstand bij mutatie is niet te ontkomen omdat het regelmatig nodig is om asbest uit de woning te verwijderen en dat kost tijd.

Mutaties naar type woning
De mutaties naar type woning blijft stabiel. Het hoogst aantal mutaties is in de flatwoningen. Dit komt omdat Patrimonium verhoudingsgewijs veel flatwoningen in haar woningbezit heeft.

Van de opgezegde woningen geeft ongeveer een kwart van de adressen aan dat het kopen van een woning (in de stad of daarbuiten) de reden is geweest van de verhuizing.

In 2019 zijn er geen ontruimingen geweest; geen huuruitzettingen op basis van huurschuld en geen uitzettingen op basis van overlast. De reden hiervoor is dat Patrimonium op grond van huurschuld weinig zaken overdraagt aan de deurwaarder; het hele traject met betrekking tot achterstanden wordt intensief gevolgd en er wordt ingezet op een persoonlijke benadering van de huurder. Ten aanzien van overlastzaken is er ook veel tijd en aandacht besteed aan verschillende zaken. Ook hebben we kunnen voorkomen dat er uitgezet moest worden.

We benaderen huurders met betalingsachterstanden actief. Voordat de vordering in handen wordt gegeven van de deurwaarder, wordt aan hen de mogelijkheid geboden om de betaling te regelen.
De huurachterstand bedroeg eind 2019 € 509.722 (2018: € 268.000) en exclusief zorgplaatsen en nevenruimten € 326.152 (2018: € 217.000). Het aantal huurders met een achterstand bedraagt 421 tegenover 258 per 31-12-2018. Eind 2019 waren 67 vorderingen in handen gegeven van de deurwaarder tegenover 72 per 31-12-2018. We zien dat de huurachterstand en het aantal huurders met een huurachterstand is toegenomen.

De als oninbaar af te schrijven huur bedroeg in 2019 nihil, in verband met de overgang naar een nieuw softwaresysteem is de procedure voor inning aangepast en wordt de oninbaarheid beoordeeld in 2020, waarbij de verwachting is dat de omvang niet sterk zal afwijken van voorgaande jaren (2018: € 32.221).

Patrimonium is in januari 2020 gestart met een proef met de VoorzieningenWijzer: 100 huishoudens in de wijk Vinkhuizen krijgen een gratis adviesgesprek om te zien of en hoe  te besparen is op hun vaste lasten. De VoorzieningenWijzer helpt mensen geld te besparen en risico's te beperken door optimaal gebruik te maken van toeslagen en regelingen en kritisch te kijken naar een passende zorgverzekering en een voordeliger energiecontract. Patrimonium hoopt huurders te bereiken die inkomsten mislopen omdat ze niet weten op welke toeslagen en regelingen zij recht hebben.

Leefbaarheid bepaalt in belangrijke mate of huurders ergens met plezier wonen. Woningzoekenden nemen de leefbaarheid mee in hun keuzes voor een woning. Als de algemene ruimte in een wooncomplex en de woonomgeving schoon en opgeruimd is, voelen huurders zich welkom, prettig en veilig.

In de Woningwet wordt aangegeven wat wel en niet onder leefbaarheid mag vallen. Ook maken afspraken over investeringen in leefbaarheid onderdeel uit van de prestatieafspraken van gemeente, huurdersorganisatie en corporatie. Het maximum bedrag voor leefbaarheid is € 127,39 per jaar per DAEB eenheid (prijspeil 2019).
We hebben geen stadsbreed document leefbaarheid gemaakt maar wel in de aandachtswijken meegewerkt aan de wijkdocumenten.
In onderstaande tabel is aangegeven welke activiteiten worden uitgevoerd in het kader van Leefbaarheid.

Buurthuiskamers
Op het gebied van leefbaarheid heeft Patrimonium een aantal buurthuiskamers/ontmoetingsruimten. Het is een bruisende plek voor bewoners en omwonenden, waar diverse activiteiten worden georganiseerd. In 2019 is er veel aandacht besteed aan het professionaliseren van de buurthuiskamers door de medewerkers van de afdeling Sociaal Domein zodat deze buurthuiskamers zelfvoorzienend zijn in de toekomst en hun financiële en juridische zaken goed op orde hebben. Hierin zijn mooie eerste stappen gezet en dit wordt verder uitgerold.

Prioritaire wijken
Patrimonium heeft vanuit de prestatieafspraken met de gemeente Groningen gewerkt aan vitale en leefbare wijken Ook door middel van de vier wijkvernieuwingswijken (prioritaire wijken) heeft Patrimonium haar bijdrage geleverd aan de leefbaarheid. Het betreft de wijken Selwerd, Beijum, Indische Buurt, De Wijert. De leefbaarheidsconsulenten hebben aan diverse projecten/initiatieven een bijdrage geleverd.

Extra Schoonservice
De aanblik van de stad wordt voor een belangrijk deel mede bepaald door de kwaliteit van de woonomgeving.
Door de overheid worden vanuit sociale overwegingen werkgelegenheidsregelingen ontwikkeld en gefinancierd waardoor mensen aan het arbeidsproces kunnen deelnemen en ingezet kunnen worden voor onder andere dit soort projecten. Door deze financiële bijdrage wordt het in de praktijk betaalbaar.
Aangesproken door het idee dat meer mensen aan het arbeidsproces kunnen deelnemen in combinatie met de mogelijkheid om de leefbaarheid van de stad te vergroten, heeft Patrimonium in overleg met Werkprojecten Groningen sinds 1997 het Extra Schoon Service project opgezet. Het gaat om twee teams van twee personen. De twee ploegen rijden vijf dagen in de week door het gehele werkgebied van Patrimonium. Alle rommel wordt verwijderd. Ondanks de bezuinigingen van de overheid en de stijgende kosten gaat Patrimonium hiermee door.

Patrimonium heeft drie opzichters mutatie & wijkbeheer in dienst die onder anderen tot taak hebben zorg te dragen voor een goede kwaliteit van de woonomgeving. Het gaat dan niet alleen om het algemene groen en de openbare portieken maar ook om het onderhoud van de voor- en/ of achtertuin van de woningen. Bewoners die hun tuin verwaarlozen, spreken we aan op hun verantwoordelijkheid en ze worden verplicht de tuin netjes te maken. Bij nalatigheid hierin wordt het tuinonderhoud uiteindelijk in opdracht van Patrimonium uitgevoerd door een hoveniersbedrijf, voor rekening van de huurder.
Ook besteden deze opzichters aandacht aan het verwijderen van graffiti. Zodra ze horen of zien dat woningen of gebouwen zijn beklad, regelen ze dat de graffiti wordt verwijderd. Vaak gebeurt dat nog dezelfde dag. Netheid bepaalt voor een groot deel de uitstraling van de wijk en is daarmee belangrijk voor een goede leefbaarheid.
Met de collega-corporaties en de gemeente vindt waar nodig overleg plaats over de kwaliteit van het beheer van het groen en de bestrating. De werkzaamheden kunnen daardoor beter op elkaar worden afgestemd, wat eveneens leidt tot kwaliteitsverbetering.
In sommige wijken vindt 1x per jaar een wijkschouw plaats. Dit gebeurt in wisselende samenstelling met onder anderen een vertegenwoordiging van de huurdersvereniging en vertegenwoordigers van de collega-corporaties en gemeente. Bewoners ervaren dit doorgaans als zeer positief.

In 2019 is er een vermeerdering geweest van het aantal overlast- en zorgmeldingen. Ook de complexiteit van de meldingen is toegenomen. We zien een veranderende, steeds kwetsbaardere doelgroep, met meer problematiek. Dit zal de komende jaren ook blijven toenemen door het langer thuis blijven wonen van kwetsbare groepen.
Patrimonium draagt door de inzet van de leefbaarheidsconsulenten er zorg voor dat meldingen van geluidsoverlast, burenruzies, extreme vervuiling, zorgmeldingen rondom psychiatrische en verslavingsproblematiek, adequaat en zorgvuldig worden behandeld.
Door de complexiteit van de overlastmeldingen is in 2019 diverse keren gebruik gemaakt van juridische ondersteuning van een advocaat.
Met name in situaties waar het gaat om burenruzies, heeft Patrimonium er regelmatig voor gekozen om professionele Buurtbemiddeling in te zetten via het MJD.
Onze procedure inzake de behandeling van overlastzaken hebben wij onder de loep genomen en deze is geactualiseerd. De vernieuwde versie hebben wij op onze website geplaatst. Door middel van onze nieuwe procedure is het voor de huurders duidelijker geworden wat ze wel of niet van Patrimonium kunnen verwachten. Ook geven wij diverse tips hoe om te gaan met de buren. Hiermee hebben wij een start gemaakt met het preventief werken.
De samenwerking met de Wij-teams in de verschillende wijken en meldpuntfunctionarissen van Meldpunt Overlast en Zorg is intensiever geworden. Vanuit het stappenplan van de Casustafels zijn er gedragsaanwijzingen en trajecten 'zittende huurders' via Bureau Woonkans afgesloten.

In de prestatieafspraken Groningen zijn de uitvoeringsafspraken vastgelegd tussen de gemeente, huurdersorganisaties en woningcorporaties in de stad Groningen. De prestatieafspraken zijn onderdeel van de Woningwet. In het uitvoeringsprogramma ‘Groningen blijft in beweging’ zijn de ambities vertaald in activiteiten.
Jaarlijks wordt ‘het bod’ vastgesteld met afspraken door de individuele woningcorporatie met haar huurdersorganisatie.

Patrimonium kent meerdere seniorencomplexen, vaak met een recreatiezaal waar bewoners activiteiten kunnen organiseren. Ook onze nultredenwoningen (benedenwoningen, portieketagewoningen met lift, galerijflats met lift) zijn geschikt voor seniorenhuisvesting.
Onze ervaring is dat senioren bij het ouder worden liever niet verhuizen, en als dat toch nodig is dan willen ze graag in dezelfde wijk blijven wonen. Als gevolg van het overheidsbeleid moeten senioren zo lang mogelijk thuis wonen als ze beperkingen krijgen.
In de wijken Selwerd en Beijum zijn in 2019 nieuwe seniorenwoningen gerealiseerd. Daarmee bieden we mensen uit eengezinswoningen de mogelijkheid om door te stromen naar een seniorenwoning in die wijk.

In 2019 is door de gemeente Groningen en de corporaties in de gemeente Groningen een woonlasten en woonbehoefte onderzoek uitgevoerd voor de stad Groningen, Ten Boer en Haren (nieuwe gemeente Groningen). Er is voor gekozen om het onderzoek niet alleen te richten op huurders maar ook op huiseigenaren.
Op deze manier is meer inzicht verkregen in de woonlasten, woonbehoeftes en financiële situatie van huurders, zodat inzichtelijk is geworden waar de aandachtspunten zitten voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningen in de gemeente Groningen. De uitkomsten van de onderzoeken zijn meegenomen in ons beleidsplan.

Woonbehoefte onderzoek
Het woonbehoefte onderzoek laat zien dat het aantal inwoners sterk is toegenomen, maar dat de groei is afgevlakt. Kenmerkend voor de gemeente Groningen is de relatief jonge leeftijdsopbouw van de bevolking. Er wonen relatief veel jongeren in de leeftijd 15 tot 25 jaar en veel mensen in de leeftijd 25 tot 45 jaar, en die groep zal nog verder toenemen is de verwachting. Het aandeel 65-plussers is relatief beperkt (14% t.o.v. 19% landelijk) maar het aantal zal naar verwachting groeien. Groningen kent veel alleenstaanden. De stad heeft aantrekkingskracht uit een brede regio. De druk op de woningmarkt in de gemeente Groningen is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. De koopmarkt is de afgelopen jaren sterk aangetrokken.
In de gemeente Groningen staan 112.910 woningen. Circa 42% van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen, 57% is een huurwoning en van 1% van de voorraad is op basis beschikbare data de eigendomssituatie niet vast te stellen. De totale voorraad van woningcorporaties omvat 34% van de woningvoorraad en 23% is eigendom van overige verhuurders.
Er is een grote woningvraag voor de middeninkomens. Middeninkomens hebben een bruto jaarinkomen tussen € 36.000 en circa € 46.000. Zij verdienen doorgaans te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een koopwoning te kopen. De meeste middeninkomens zijn één- of tweepersoonshuishoudens in de leeftijd 25 tot 65 jaar (52%). Ongeveer een kwart is 65 jaar of ouder.

Woonlastenonderzoek
Het betaalbaarheidsrisico van veel groepen is verbeterd, toch behoort een grote groep tot de risicogroep (huurders die moeite hebben om financieel rond te komen). In de gemeente Groningen heeft naar schatting 30% van de huurders in de corporatievoorraad een betaalbaarheidsrisico: het netto besteedbaar inkomen is bij deze groep lager dan het benodigde budget. Huurders van corporatiewoning zijn gemiddeld € 420 kwijt aan netto huurlasten en gemiddeld € 570 aan woonlasten.

Voor het prestatieveld Huurdersoordeel hebben we net als voorgaande jaren het bedrijf KWH ingeschakeld. KWH heeft voor ons gedurende vijf maanden op vier onderdelen een korte enquête afgenomen (via mail/telefoon) van onze huurders. De vier onderdelen zijn: Nieuwe huurders, Huurders met reparatieverzoek, Vertrokken huurders en Ervaren woonkwaliteit. Het laatste onderdeel, Ervaren Woonkwaliteit, wordt gebruikt voor het prestatieveld Onderhoud & Verbetering.

Vooraf hadden we een 7,5 als doel gesteld, hiermee zouden we (op basis van afgelopen jaar) een B score behalen. We hebben ons doel gehaald en daarmee zijn we dan ook zeer tevreden. Echter is het landelijk gemiddelde dit jaar gestegen, waardoor we van een B naar een C score zijn gegaan.

Komend jaar gaan we met KWH het hele jaar uitgebreid onderzoek doen naar de klanttevredenheid, waarbij we met behulp van KWH tussendoor gaan kijken (en waar nodig bijsturen) waar we kunnen verbeteren. De verwachting is hierdoor dan ook, dat we volgend jaar weer gaan stijgen in de beoordelingscijfers.