De gehele administratie van de corporatie en de samenstelling van dit verslag zijn in eigen beheer uitgevoerd.

Het jaarverslag 2019 en de begroting 2020 inclusief de meerjarenraming zijn goedgekeurd door de raad van commissarissen.

De controle van de jaarrekening is uitgevoerd door EY.

Het financieel beleid van Patrimonium is erop gericht de financiële continuïteit te waarborgen, zodat de organisatie voldoende inzetbaar vermogen heeft om haar toekomstige volkshuisvestelijke taken en maatschappelijke ambities waar te kunnen maken.
Waar mogelijk zet Patrimonium haar middelen en eventueel positieve exploitatieresultaten in, om te investeren in huisvesting voor onze doelgroepen. Patrimonium streeft er daarbij nadrukkelijk naar om te allen tijde te (blijven) voldoen aan de ratio’s van het WSW en een positieve beoordeling van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) te verkrijgen. 

De financiële beleidsdoelstellingen van Patrimonium zijn verankerd in het Strategisch beleidsplan 2020-2023. In het Strategische beleidsplan, het Portefeuilleplan 2020-2030, de meerjarenbegroting en het Treasurystatuut heeft Patrimonium de financiële kaders vastgesteld om de financiële continuïteit te waarborgen en te kunnen sturen op de financiële beleidsdoestellingen:

1. Een gezond operationeel resultaat
2. Positieve kasstromen en goede financierbaarheid
3. Voldoende solvabiliteit

De uitgangspunten voor het toetsingskader van dit beleid zijn gekoppeld aan financiële ratio’s die het WSW hanteert. De (meerjaren)begroting voldoet aan de normen van  deze WSW-ratio’s:

De gerealiseerde ratio’s van door de WSW systematiek en de begrote ratio’s voor 2019 tot en met 2023 zijn als volgt voor het DAEB en niet-DAEB bezit:

Bij het vaststellen van de jaarlijkse huurverhoging wordt gewerkt met de huursombenadering. De totale huurverhoging inclusief de tussentijdse streefhuuraanpassingen bij mutatie is gemaximeerd. De huurprijzen zijn per 1 juli 2019 verhoogd met gemiddeld 2,1%. De vastgestelde huursombeperking voor 2019 is 2,6%, dat wil zeggen dat alle huren bij elkaar niet meer mogen stijgen dan 2,6%. In het kader van de huursombenadering, is de totale huurverhoging voor Patrimonium voor het van toepassing zijnde deel van de portefeuille 2,3%

Het resultaat van Patrimonium wordt sterk beïnvloed door de effecten van de af- en opwaarderingen vastgoed en onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed. Om een goed beeld te krijgen van de financiële positie wordt daarom ook gekeken naar de kasstromen, uitgesplist naar kasstromen voor operationele activiteiten, kasstromen voor (des)investeringen en kasstromen voor financieringsactiviteiten.

De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van de financiële positie. De gerealiseerde kasstromen (operationeel en investeringen) in 2019 en 2018 zijn:

Het saldo uit operationele kasstromen is in 2019 € 2,8 miljoen hoger dan in 2018, met name doordat in 2018 een VPB uitgave is opgenomen van € 1,8 miljoen en in 2019 per saldo een VPB ontvangst van € 260 duizend. De uitgaven voor de verhuurdersheffing is in 2019 bijna € 1 miljoen lager dan in 2018 doordat in 2019 de 'subsidie' in verband met de oplevering van nieuwbouwprojecten is verrekend. Het saldo uit (des)investeringskasstromen is in 2019 € 1,9 miljoen hoger dan in 2018, de investeringen met name door hogere uitgaven voor DAEB-nieuwbouw activiteiten. Het saldo uit financieringskasstromen is in 2019 € 5,2 miljoen lager dan in 2018 doordat minder leningen zijn aangetrokken.

Patrimonium verricht zowel belaste als vrijgestelde prestaties. Dit betekent dat wij recht hebben op (gedeeltelijk) aftrek van omzetbelasting op de gemengde kosten.

Vanaf 1 januari 2013 is de verhuurderheffing ingevoerd. Deze heffing geldt voor een ieder die meer dan 50 huurwoningen bezit met een huurprijs niet hoger dan de huurtoeslaggrens. De verhuurderheffing bedraagt voor 2019 bijna € 4,2 miljoen (2018 € 4,2 miljoen), dit is circa 9,5% van de totale begroting.

Voor onderhoud is er scheiding gemaakt welke onderhoudswerkzaamheden kunnen worden aangemerkt als kosten en welke als investering. In 2018 heeft een heroverweging plaatsgevonden met betrekking tot het investeringsbeleid bij renovaties (groot onderhoud). Tot en met 2017 is ervan uit gegaan dat er 50% geactiveerd wordt en de overige als kosten genomen worden. In 2018 is dit beleid herijkt, investeringen worden beoordeeld als een verbetering van de woning indien sprake is van een stijging van de waarden van de woning en/of het bieden van meer wooncomfort. Vanaf 2020 zal een verdere verfijning plaatsvinden in de beoordeling op basis van de memo van BZK, Aw en WSW van 3 juli 2019. 

De uitgaven van het onderhoud bedragen in 2019 €16,1 miljoen, dit is inclusief de toegerekende personeels- en organisatiekosten, ten opzichte van begroot € 11,7 miljoen. Dit is € 4,4 miljoen meer dan begroot. De afwijking wordt met name veroorzaakt doordat meer projecten op het gebied van planmatig onderhoud zijn uitgevoerd.

De maatschappelijke taakstelling om de primaire en secundaire doelgroep te huisvesten is slechts te realiseren als de continuïteit van de onderneming gewaarborgd is. De financiële positie en vooruitzichten van Patrimonium zijn in lijn van de verwachtingen.

De financiële doelstellingen die Patrimonium ten aanzien van het rentebeleid nastreeft, zijn het:

• minimaliseren van de rentelasten;
• maximaliseren van de renteopbrengsten;
• beperken van de renterisico’s.

Onder het renterisico valt het risico dat de operationele kasstromen, het vermogen en/of het resultaat negatief worden beïnvloed door veranderingen in de rentestanden. Indien voor veel leningen in een kalenderjaar de rentestand wijzigt, wordt het risico als hoog beoordeeld, het risico bestaat dat door een rentelaststijging, de operationele kasstroom onvoldoende wordt. Het WSW beoordeelt het renterisico als laag indien het renterisico op de geborgde leningenportefeuille over de eerste vijf jaren per jaar maximaal 15% bedraagt. Patrimonium hanteert deze norm van 15% van de leningenportefeuille. Voor 2020 komt de norm hiermee uit op € 30,6 miljoen. Voor Patrimonium is het risico als ‘iets boven gemiddeld’ vanwege het feit dat het renterisico per 5 jaar twee keer de grens van 20% zal overschrijden in de periode 2020-2029. Het renterisico per jaar blijft in de periode 2020-2029 onder de 15%. In 2019 is een van de twee roll-over leningen omgezet naar een fixed lening waardoor de omvang van de roll-over leningen in 2019 is gedaald van € 21,5 miljoen naar € 12 miljoen.

Patrimonium heeft intern instrumenten ter beschikking om een goed beleid en beheer op financieel gebied te voeren. De financiële ontwikkelingen op volkshuisvestingsgebied worden met zorg en interesse gevolgd. De financiële sturing vindt plaats op basis van periodieke rapportages, zowel financieel als niet-financieel.

De regels voor financiering heeft Patrimonium vastgelegd in een treasurystatuut. Dit treasurystatuut heeft tot doel een formeel kader te scheppen waarbinnen de financierings- en beleggingsactiviteiten van Patrimonium plaatsvinden. Elk jaar wordt een treasuryjaarplan vastgesteld. Patrimonium heeft financieringsstrategie opgesteld waarin wordt aangegeven op welke wijze Patrimonium de vastgoedstrategie financiert. De financieringsstrategie beschrijft op welke wijze invulling wordt gegeven aan de financieringsbehoefte, rekening houdend met het risicoprofiel. De financieringsstrategie zorgt ervoor dat de gewenste financieringspositie en -structuur worden bereikt die passend zijn bij de langetermijndoelstellingen. Een passende financieringsstrategie zorgt voor voldoende zekerheid, flexibiliteit, optimale financieringskosten en waarborgt voldoende investeringscapaciteit in de toekomst. Onderdeel van de financieringsstrategie is de beschrijving van het beleid met betrekking tot de inzet van financiële instrumenten. Patrimonium maakt uitsluitend gebruik van leningen afgesloten bij kredietinstellingen die voldoen aan de ratingsvereisten, conform het BTiV. Patrimonium maakt alleen gebruik van derivaten indien dit strikt wenselijk is. Per 31 december 2019 heeft Patrimonium geen derivaten. Voor DAEB-investeringen maakt Patrimonium gebruik van een roll-over lening, annuïtaire leningen en fixe leningen, de looptijd van de DAEB-leningen is maximaal 50 jaar. Patrimonium streeft naar een duration (de naar marktwaarde gewogen rentetypische looptijd) die ongeveer op het marktgemiddelde ligt, met als onderbouwing dat hiermee het risico ten aanzien van looptijden voldoende is afgehecht. Voor niet-DAEB investeringen worden annuïtaire leningen afgesloten, gekoppeld aan de nieuwbouwinvestering met een looptijd van maximaal 30 jaar.

Het beleid ten aanzien van financieringen is defensief. Op die manier wordt getracht de toekomstige renterisico’s zoveel mogelijk te spreiden. Het beleid ten aanzien van beleggingen is risicomijdend, tijdelijke overschotten kunnen alleen worden belegd op een manier dat de daaraan verbonden risico’s beheersbaar en minimaal zijn. Patrimonium heeft geen derivaten.
Het gemiddelde rentepercentage op uitstaande leningen per 31 december 2019 bedraagt 3,82% (ultimo 2018 4,34%).

In 2019 is er een renteconversie geweest voor twee kleine leningen. Het eerstvolgende jaar dat er wijzigingen in bestaande leningen gaan plaatsvinden is 2020 (hoofdsom € 1,251 miljoen). Voor 2020 tot en met 2023 betekent dit dat er voor € 5,7 miljoen een nieuw rentepercentage wordt vastgesteld.

De rente op de markt blijven we kritisch volgen en zo nodig ondernemen we actie binnen, onder andere, de randvoorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

De Anti Tax Avoidance Directive (verder: ATAD) is per 2019 volledig ingevoerd. Dit betekent een harde renteaftrekbeperking (earnings-stripping-maatregel) van 30 procent van de winst voor rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA). Het effect van deze maatregel bedraagt voor Patrimonium in 2019 circa € 900 duizend aan te betalen vennootschapsbelasting.

In de Woningwet is opgenomen dat toegelaten instellingen hun bezit op marktwaarde moeten waarderen. Door de waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde wordt inzicht gegeven in de mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille van Patrimonium. De marktwaarde geeft, rekening houdend met de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, het bedrag op balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd.

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In 2018 en 2019 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. Per 2018 is hierbij de waardering tegen beleidswaarde (marktwaarde met beleidsbeklemming voor het corporatiebeleid) toegevoegd. De beleidswaarde vervangt hierin de tot en met verslagjaar 2017 gehanteerde bedrijfswaarde en veronderstelt een indicatie te geven van de door de corporatie binnen haar missie, beleid en vastgoedstrategie te realiseren netto contante waarde van de kasstromen van haar onroerende zaken in exploitatie. Corporaties exploiteren het vastgoed niet marktconform. Woningen worden verhuurd tegen een lagere huur dan de markthuur, het kwaliteits- en serviceniveau (onderhoud en beheer/leefbaarheid) is hoger dan op de vrije markt.

Omdat de doelstelling van Patrimonium is om te voorzien in goed en betaalbaar wonen en zij een relatief beperkt aantal woningen wil verkopen, betekent dit dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd.
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Patrimonium met betrekking tot het huurbeleid en de besteding van middelen, en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed, uitgaande van dit beleid. In deze paragraaf is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie.

Het jaar 2019 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de vastgoedportefeuille van Patrimonium heeft dit voor een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de vastgoedportefeuille is met € 97,2 miljoen gegroeid naar een waarde van € 766 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 14,6 %.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaardegroei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.
De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. De ontwikkeling van de contracthuur is positief, maar kent wel een gematigde huurverhoging en houdt rekening met het passend toewijzen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De verwachting is dat in 2020 het nieuwe normenkader zal worden vastgesteld. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaalt. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook o.b.v. een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald. 

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

In tabel 18 is een vergelijk weergegeven van de beleidswaarde 2019 ten opzichte van 2018; de beleidswaarde is € 63,2 miljoen gestegen ten opzichte van 2018. De totale afslag is 48,7% ten opzichte van 50,6% in 2018.

Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

• Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Patrimonium van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersorganisatie over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.
• Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2019 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2019 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio.

Verschil marktwaarde en beleidswaarde
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2019 ziet er als volgt uit:

Indien Patrimonium de beleidswaarde als waarderingsgrondslag zou hanteren, dan zou het eigen vermogen dalen met het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ad. € 373 miljoen.

Analyse verschillen
Hieronder worden de belangrijkste componenten die tot verschillen leiden tussen de marktwaarde en de beleidswaarde toegelicht.

• Beschikbaarheid (doorexploiteren)
  Bij de bepaling van de marktwaarde wordt de hoogste uitkomst van de scenario’s ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’ als marktwaarde gezien, met dien verstande dat er rekening is gehouden met de beklemming in de WWS punten. In de meeste gevallen geeft het uitpondscenario de hoogste waarde. Patrimonium heeft maar een beperkte verkoopstrategie. Doordat alleen het doorexploiteerscenario voor de marktwaarde wordt gehanteerd, daalt de marktwaarde met € 78,7 miljoen (afslag voor beschikbaarheid).

• Betaalbaarheid (hoogte van de huren)
  Bij het bepalen van de marktwaarde wordt bij mutatie de markthuur ingerekend terwijl in de beleidswaarde de ‘streefhuur’ de nieuwe huur bepaalt. In de streefhuur wordt rekening gehouden met de betaalbaarheid voor de doelgroepen en de eisen die de wetgever in dit kader aan de corporaties stelt. Daarnaast is bij Patrimonium sprake van inflatievolgend huurbeleid terwijl bij de marktwaarde de maximale huurstijgingen worden ingerekend, de afslag voor betaalbaarheid bedraagt € 172,4 miljoen.

• Kwaliteit (onderhoud)
  Voor het bepalen van de onderhoudslasten voor de marktwaarde wordt het in de (commerciële) markt gebruikelijke onderhoud ingerekend. Dit is veelal lager dan het onderhoud dat een corporatie uitvoert. De afslag voor onderhoud bedraagt € 128,8 miljoen.

• Beheer (service)
  Daarnaast zijn de beheerslasten van een belegger zo laag mogelijk terwijl Patrimonium ook andere taken uitvoert (bijvoorbeeld leefbaarheid). Normaliter resulteert dit voor een corporatie in hogere beheerslasten dan voor een belegger. Bij Patrimonium zien we echter een ‘opslag’ voor beheerslasten van € 6,7 miljoen in plaats van een afslag. Dit wil zeggen dat wij minder beheerslasten hebben dan wat in de markt als gebruikelijk wordt gezien. Eén van de oorzaken van deze opslag zijn onze relatief lage kosten voor overhead.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

Het WSW stelt jaarlijks het borgingsplafond vast voor Patrimonium. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde kalenderjaar mag hebben. Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de ingediende dPi en het risicoprofiel. Het WSW heeft op basis van het risicoprofiel en de dPi 2018 het borgingsplafond voor Patrimonium voor de duur van één jaar vastgesteld. Het borgingsplafond voor 2019 bedraagt € 203,974 miljoen. Voor 2020 wordt het borgingsplafond opnieuw vastgesteld.

Herfinancieringsverplichtingen liggen jaarlijks binnen de door het WSW gestelde grens van 15% van de totale leningenportefeuille, investeringsprognose en de daarbij horende financieringsbehoefte zoals die er voor de komende jaren is.
De Aw houdt toezicht op het financiële beheer, good governance, integriteit en de uitvoer van de maatschappelijke taak van Patrimonium.
Jaarlijks stuurt de Aw een oordeelsbrief waarin de Aw rapporteert over haar bevindingen en aanbevelingen. In de oordeelsbrief voor 2019 is een aantal bevindingen genoemd, die Patrimonium ter hand heeft genomen.

Vanaf 1 januari 2019 is het gezamenlijk beoordelingskader (‘verticaal toezichtsmodel’) van de Aw en het WSW van kracht. De Aw richt zich specifiek op de governance, het WSW op het bedrijfsmodel en de financiële borging. In het nieuwe beoordelingskader ligt de nadruk op risicobeheersing.

Drie hoofdcategorieën zijn het vertrekpunt voor de beoordeling van de corporatie:

• Financiële continuïteit: is de financiële continuïteit / levensvatbaarheid van de corporatie gewaarborgd?
• Bedrijfsmodel: wat zijn de beleidsvoornemens en –realisatie van de corporatie en wat is het effect daarvan op de financiële continuïteit? In hoeverre wordt het maatschappelijk bestemd vermogen hiermee beschermd?
• Governance & organisatie: is de (financiële) sturing, beheersing en verantwoording van de corporatie effectief?

Er zijn veel ontwikkelingen die van invloed zijn op ons doen en laten de komende jaren, zowel landelijk, regionaal als binnen onze organisatie. De beweging richting meer betaalbaarheid en passend toewijzen is enkele jaren geleden ingezet. De gevolgen van het nieuwe woningwaarderingsstelsel en de impact van de nieuwe Woningwet met de afbakening van ons werkterrein zijn merkbaar binnen de organisatie. De afspraken met betrekking tot de duurzaamheidsmaatregelen en het uitbreiden van de sociale woningvoorraad zijn voor Patrimonium een flinke uitdaging.

In 2019 is het nieuwe strategische beleidsplan 2020-2023 ‘Volop in beweging’ opgesteld. Het strategisch beleidsplan vormt samen met het Strategisch Voorraad Beleid / het Portefeuilleplan de basis van de beleidscyclus en daarmee ook van de begroting.

Voor de komende jaren zijn vanuit het DrieKamerModel de doelen en speerpunten benoemd. 

De speerpunten voor de afdeling Klant en Maatschappij voor 2020 en verder, zijn gericht op hoe we de klant optimaal kunnen bedienen en hoe we intern hiertoe de processen optimaal kunnen inrichten en dit alles willen we binnen de begroting realiseren. We willen contact met de huurders, bijvoorbeeld ook door aanwezig te zijn in de wijk en zijn actief betrokken bij aandachtswijken. Tevreden huurders, goede, betaalbare en beschikbare woningen en huurdersparticipatie zijn daarbij uitgangspunten.

De speerpunten voor de afdeling Vastgoed voor 2020 en verder, zijn gericht op het uitvoeren van het strategisch voorraadbeleid, het duurzaamheidsbeleid, uitvoer van planmatig onderhoud en nieuwbouw. Nieuwe projecten zullen worden geïnitieerd in overleg met de gemeente en herstructureringsprojecten zullen de komende jaren opgestart worden. Voor de komende vijf jaar is begroot om jaarlijks 70 nieuwe woningen te realiseren, 20 woningen te verkopen en een aantal woningen te renoveren dan wel/sloop nieuwbouw te plegen. Dit alles met de ambitie om de huurders een goede woning te bieden.

Voor 2020 tot en met 2024 zijn de onderstaande investeringen begroot:

• Er is ruim € 42,6 miljoen begroot voor woningverbetering en verduurzaming, hiervan wordt € 14,1 miljoen in 2020 uitgeven. Bovenop dit budget is voor 2020 ruim € 2,4 miljoen opgenomen voor verbeteringen die bij mutatie wordt uitgevoerd aan de woning (onder meer badkamer-, keuken- en toiletrenovaties).
• In de begroting is rekening gehouden met een totale uitgave van € 28,3 miljoen (periode 2020 tot en met 2024) voor herstructurering
• In de begroting is rekening gehouden met de realisatie van 70 nieuwbouwwoningen per jaar. Het begrote bedrag per nieuwbouwwoning bedraagt € 200.000.

De speerpunten voor personeel en HR zijn erop gericht om medewerkers mee te nemen in de ontwikkeling van de organisatie en medewerkers veranderproof te maken onder andere door het uitwerken van een goed scholingsaanbod. In 2018 is de formatie uitgebreid in lijn met de nieuwe organisatiestructuur. De laatste vacatures in dit kader zijn in 2019 ingevuld.

De speerpunten vanuit Financiën en Bedrijfsvoering zijn er op gericht de organisatie optimaal te faciliteren. ICT was een van de speerpunten voor 2019. Met het nieuwe ERP-pakket en de vernieuwing van de infrastructuur wordt de organisatie beter gefaciliteerd voor de uitvoer van haar taken. Daarnaast is er veel aandacht voor de Planning & Controlcyclus. De stakeholders kunnen beter worden gefaciliteerd met stuur- en verantwoordingsinformatie.

De plannen voor 2020 en verder zijn vertaald in een meerjarenbegroting. De plannen zullen voor een deel worden gerealiseerd met externe financiering. De totale begrote financieringsbehoefte tot en met 2024 bedraagt € 122,1 miljoen hiervan is € 41,7 miljoen nodig voor de herfinanciering van de aflossingen van leningen en € 80,4 miljoen voor investeringen in nieuwbouw, duurzaamheid, etc. De totale investering bedraagt € 108 miljoen, 75% van de investeringen moet gefinancierd worden met het aantrekken van leningen. De overige dekking wordt gevonden uit verkoop van woningen, operationele kasstromen en daling rekening courant saldo ultimo.

De begrote kasstroom uit operationele activiteiten bedraagt € 27,6 miljoen voor de periode 2020 tot en met 2024, dit is circa € 5,5 miljoen per jaar (11,8% van de totale ingaande operationele kasstromen). De verkoopontvangsten zijn begroot op € 15,8 miljoen tot en met 2024.

De omvang van de leningenportefeuille neemt toe van € 203,8 miljoen ultimo 2019 naar begroot € 325,9 miljoen ultimo 2024 een stijging van € 122,1 miljoen (59,9%). Ultimo 2018 was de omvang van de leningenportefeuille € 196,9 miljoen. De rente-uitgaven blijven nagenoeg gelijk van begroot € 7,3 miljoen in 2020 naar begroot € 7,1 miljoen in 2024. De schuld per VHE is ultimo 2019 circa € 28.800 en stijgt naar circa € 46.000 ultimo 2024.

De meerjarenbegroting is opgesteld op basis van een aantal uitgangspunten, jaarlijks vindt een herijking plaats mede ook op basis van ontwikkelingen die zich voordoen zoals:

• Eind december 2018 hebben de Woonbond en Aedes ingestemd met een Sociaal Huurakkoord over de jaarlijkse huurstijging. Wij verwachten dat de kosten van onderhoud en de loonkosten wellicht meer zullen stijgen dan de huren, het effect zal worden doorgerekend in de volgende meerjarenbegrotingen;
• Ook de fiscale ontwikkelingen hebben een impact op de begroting denk aan de stijging van de OZB-belasting ten opzichte van begroot ten gevolge van de stijging van de WOZ-waarden in 2019 en de aangekondigde tariefstijging van de OZB-belasting door de gemeente, Daarnaast is sprake van een stijging van de VPB last mede ten gevolge van ATAD en de lasten van de verhuurdersheffing nemen verder toe ten gevolge van de tariefstijging en de stijging van de WOZ-waarden;
• Een andere ontwikkeling die wij zien is dat er op de korte termijn weinig bouwlocaties beschikbaar zijn. Onze ambitie om jaarlijks 70 nieuwe woningen te realiseren staat hiermee onder druk.

In december 2019 zijn de eerste coronabesmettingen in China waargenomen. Drie maanden later heeft dit geresulteerd in een pandemie met wereldwijd vergaande maatregelen. Ook in Nederland zijn vergaande maatregelen getroffen om de verspreiding van het virus te remmen en de druk op de gezondheidszorg op te vangen. Veel sectoren worden zwaar getroffen door de maatregelen.

De corporatiesector ervaart ook de gevolgen maar niet in de omvang zoals deze voor andere sectoren aan de orde is.

Binnen Patrimonium zijn de effecten overal zichtbaar, de belangrijkste effecten met een mogelijk financiële impact betreffen het planmatig en dagelijks onderhoud en de huuropbrengsten. Per saldo is het goed mogelijk dat het financiële resultaat 2020 hoger uitvalt dan begroot omdat de impact van het niet uitvoeren van onderhoud een groter effect zal hebben dan de huurderving. Voor 2021 en verder is het de verwachting dat het opschorten van het planmatig onderhoud zal worden ingelopen.

Ten gevolge van de maatregelen zijn binnen Patrimonium veel bouwprojecten planmatig onderhoud opgeschort en is dagelijks onderhoud in de woning tot een minimum beperkt. Het aantal huuropzeggingen is afgenomen. Woningen worden pas gemuteerd nadat de huurder is verhuisd. Ook huurders van Patrimonium worden geconfronteerd met het wegvallen van inkomsten en/of werk. Patrimonium zal haar beleid hier op aanpassen, er zullen regelingen worden getroffen met huurders die niet of nauwelijks in staat zijn de huur te betalen. De verwachting voor 2020 is dat er minder kosten worden gemaakt dan begroot, doordat werkzaamheden in de woningen worden opgeschort. En de verwachting is dat de inkomsten lager zijn dan begroot doordat huurders niet in staat zijn de huur te voldoen.

Gezien de snelheid waarmee alle ontwikkelingen zich aandienen, is het effect voor Patrimonium nog niet volledig te voorspellen. Binnen Patrimonium worden alle ontwikkelingen nauwlettend gevolgd en wordt geanticipeerd op alle ontwikkelingen. De verwachting is dat de continuïteit van Patrimonium ten gevolge van deze uitbraak niet in het geding komt